열번째 글, 내 집 마련의 꿈 #2

멕시코에서 외국인 신분으로(영주권자) 집을 사려 할 때 필요한 정보들을 조금 정리해봤다

우선 멕시코에서 외국인이 집을 살 수 있는지 확인이 첫번째고, 답은 살 수 있다
거주 비자가 필요하고, 이런 저런 서류들이 필요하지만 집을 사는 것이 가능하다.

허나, 국경으로부터 100km 이내, 해안가로부터 50km 이내는 외국인 부동산 매매 제한 구역으로, 이론상 직접적인 소유가 불가하다

이걸 왜 아냐면, 내가 사는 티후아나가 국경에서 100km 이내이며, 해안가로부터도 50km 이내에 있는 제한구역이라..
그럼 내가 어떻게 집을 살 계획을 하고 있는가, 외국인 개인이 제한 구역에서 집을 사려면 Fideicomiso(신탁) 가 필요하다
신탁이 뭔지 사전적인 정의만 알고 있었는데 실제 내가 이런 절차를 필요하게 될 줄은 몰랐지
간단히 말하자면, 매도인-신탁은행-매수인(나) 이렇게 신탁 은행을 끼고, 대외적으로는 신탁은행이 소유권을 갖고 나는 그 수익자로 지정이 되어 해당 부동산에 대한 임대,매매,증여 등 실질적인 집주인의 권리를 누리게 된다 라고 명시되어있다.
그리고 이 신탁을 걸기 위해 처음 신탁을 할 때 등록비가 약 3,000USD 내외, 또 연간 수백불에서 천불가량의 유지 수수료가 발생한다 하니 솔직히 나는 이거 왜 하는지도 모르겠고 그냥 내가 외국인이고 국경 거주자라서 돈만 더 뺐기는 느낌이고요, 은행이 내 집 훔쳐가지는 않을까도 걱정이고요, 멕시코에 대한 편견 아니고 한국이든 어디든 내돈내산인데 왜 집문서 은행이 가져가는지 모를 일이고요.....
수수료도 등록비 한번 받으면 됐지 내가 소유하고 있는 내내 유지비 발생한다 하니 언짢음 폭발인데 이런걸 감안해도 월세 너무 비싸고 공중분해 되는 돈인거 생각하면 집 사고 싶은 생각 스멀스멀...

암튼 집을 살 수 있는 신분이니 이제 집 값 마련을 해보자면, 일시불로 척 낼 수 있으면 아주 좋겠지만 당연히 안됨
안전하고, 쾌적하고, 접근성 좋고, 헬스장, 모임공간 등 편의 시설 갖추고 있는 아파트고 가능한 Pre-Venta(선분양) 을 찾고 있다
이미 완공된 아파트/단독주택 의 경우 계약금/중도금 분할 상환할 여유 없이 바로 대출을 받은 어쨌든 전액 마련이 되어야 하고 내가 원하는 기준을 충족하는 선에서 완공되어진 집들은 이미 가격이 어느정도 있어서 비용 마련이 굉장히 부담스럽거나 불가하다 (그정도 부담될 정도로 모아둔 저축도 없으면서 무슨 집 살 생각이냐 하면, 우리집 지금 월세가 100만원이 넘기에 계산기 두들두들 몇달은 해본 결과 대출 최대로 받더라도 집 사는게 이득이다... 게다가 집값은 계속 오르고 있으니...)

완공된 집은 실제로 보고 듣고 만져보고 살 수 있다는 장점이 있지만 위의 사정으로 지금은 과감히 포기하고, 쁘레벤따의 장점은 계약시점-완공시점 까지 계약금과 중도금( 총 집값의 약 20-30%) 를 건설사별 제시하는 조건에 따라 분할 납부가 가능하며, 실제 집이 가지게 될 가치보다는 조금 저렴한 가격에 매매가 가능하다는 것
예) 2022년 10월 완공 예정인 아파트 구매시
2021년 5월에 10%의 계약금으로 계약 후
2021.6월-2022년 9월까지 16개월간 집값의 10-90%에 해당하는 중도금을 분납
2022.10 완공시 잔금을 완납하거나 은행대출로 전환

대신 건설사 검증이 필요하며, 아직 집을 실물로 볼 수 없다는 큰 단점도 있음(한국처럼 실물 사이즈 모델하우스가 아닌 미니어처+3D 도면 설명이 대부분이다)

위에서 언급한 것 처럼 나는 지금 돈이 없다, 계약금 납부할 정도 겨우 있고 당연히 완공까지 매매가 전액 마련은 불가하니(완공시까지 지금 집 월세도 계속 내야하니..) 대출을 알아보기로

그럼 대출, 외국인도 일반 대출이 되느냐, 가능하다, 일반 대출, 담보대출, 주택대출 다 가능
은행마다 조건이 다르겠지만 거주비자/영주권이 있는 외국인의 경우에는 국적보다는 현재 재정상태, 현직장 근무 기간, 급여 지급 내역, 신용카드나 다른 대출 내역 등 신용 기록이 더 중요하게 작용했다

이번에 대출 한도 조회시 내 조건은,
-영주권자
-현직장1년1개월 근무중
-해당은행 급여 통장 사용중
-급여 지급 및 세금 납부 내역 확인 가능(국세청 등록 ) / 보통의 멕시칸 사무직보다는 조금 높은 편인 소득
-현재 이용중인 신용카드 내역 (해당은행 것 1장, 다른 은행 것 1장 해서 총 2장을 연체 없이 쓰고 있다)

현직장 근무 기간이 1년 남짓으로, 이 회사로 이직하며 거래를 시작한 은행이기에 사용 기간이 짧은게 마음에 걸렸지만 생각보다 무난하게 최대 한도 ***페소 혹은 집값의 최대 95% 까지 대출 가능한 것으로 승인이 났다

그리고, Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores), 한국말로 하자면 근로자를 위한 주택 기금 공단 정도 되겠다
노동자의 주거 안정을 위한 제도로 나는 이해하고 있다. (역사나 상세한 설립 목적 궁금하면 구글 검색...)
멕시코의 사업주가 근로자들을 위해 일정 금액을 매 2개월마다 공단에 납부하고 주택기금관리공단 에서는 근로자의 근속연수와 아마도 급여액에 따라 신용점수를 부여한다.
이 신용도는 일을 하는 동안은 점점 쌓이다가 휴직/퇴직 등으로 인해 Infonavit 납입액이 없는 동안에는 반대로 깎이기도 한다 (이직시 두어달씩 놀아재낀 나는 그래서 아직 대출 가능한 점수에 못미친다)
신용점수가 일정 기준에 도달하면 공단에 주택 대출을 신청할 수 있고, 시중 은행을 통해 주택 대출을 받을 시에도 Apoyoinfonavit(인포나빗 보조) 제도를 통해 Infonavit 에 납입되는 금액으로 대출금 변제도 가능하다.
Infonavit의 경우 금리가 시중 은행에 비해 저렴한 편도 아니고(내 경우 은행 대출 이자가 더 저렴) 대출 한도가 다소 낮은 단점이 있지만 소득이 수준에 관계 없이 일정 신용점수가 쌓이면 장기 대출이 가능해서 월 납부금 부담이 적다는 장점이 있다.

그래서 지금까지의 정리된 내용은
-주택 매매 자격 OK : 영주권 / Fideicomiso
-주택 구매 대금 OK : 소소한 저축 + 은행 대출 + Infonavit
-구매 희망 주택 : 현재 1순위 후보가 있지만 아주 영혼까지 끌어모아 잡은 예산보다 또 조금 넘쳐서, 중도금 내는 동안 과연 내가 극히 절제된 소비 생활을 유지할 수 있을지 확신이 없기에 대기 중...

우선 큼직한 덩어리들로 나우면 이정도고 신탁/매매계약서/등기/대출/공증/보험..... 은 진척 사항에 따라 하나씩 포스팅 하기로..

PreVenta 중인 현재 후보 1순위 아파트